房地產

想無痛換屋? 善用這5絕招,讓你資金不卡關!

先買後賣?先賣後買?無痛換屋的撇步 換屋族善用5招 資金不卡關 買房是件幸福的事,但換屋卻讓許多人心力交瘁,當頭期款存得不夠,賣屋又不順利,就很容易遇上資金「卡卡」的麻煩。究竟該怎麼做,才能無痛換屋,歡喜搬新家呢? 在房價飆漲的年代,房子越換越大、越換越好,甚至是靠著換屋讓資產翻倍,感覺稀鬆平常;然而時空背景換到現在,房價下修讓許多人資產縮水,也讓有剛性需求的換屋族一個比一個痛! 今年買下第二屋的全國不動產企研室主任張瀞勻,也因為換屋吃足苦頭。即便身為房仲公司發言人,對房地產資訊瞭若指掌,但碰上資金卡關的問題,她也曾束手無策。 「我沒想到貸款會那麼難!因為第一屋買在高點,房價下修之後,銀行鑑估價連原本房價的7成都不到,原本想增貸多一點,降低買第二屋的壓力,結果問了幾家銀行,都只能貸到鑑估價的6成,願意貸7成的,又要加買壽險。」回憶起申貸的經過,張瀞勻還是大嘆換屋不易。 由於第一屋是由張瀞勻貸款,買第二屋時為了爭取首購利率,改用先生的名義申貸,但麻煩又來了,因為先生從事業務工作,每月收入不固定,銀行竟然將業績獎金打6折計算,導致收支比偏低。「為了貸到比較高的成數,和降低每月還款金額,最後選了某間外商銀行,把貸款年限拉到39年,才總算解決資金問題。」張瀞勻苦笑著說。 唯一慶幸的是,賣屋給張瀞勻夫妻的屋主也是先買後賣,有同時繳交兩屋貸款的壓力,所以願意在價格上退讓。至於張瀞勻的第一屋,先前曾經嘗試出售,但買方出價都不如預期,因為不想賠錢賣,只好先咬牙苦撐,以租代售,等待好時機再脫手。「不過出租之後不好帶看,得看租客配不配合。」張瀞勻感嘆,換屋這條路對手上沒有兩桶金的人來說,真的不好走! 先買後賣資金需求大 先賣後買時間難銜接 根據全國不動產針對2018年下半年購屋意向所做的網路民調,有意換屋的民眾占了45.3%,超過首購的38.5%,而就市場現況來看,以「小換大」的需求較多。由於小換大需要更多資金,除非第一屋的增值幅度大,又或是本身財力充足,否則在籌措第二屋的自備款時,很容易遇到資金調度的問題,又以「先買後賣」的換屋者最常發生「軋不過來」的情況。 除此之外,若兩間房子的貸款人是同一人,第二間的利率通常較高,要是房屋座落地段、借款人信用、財力等條件不佳,想貸到高成數也不容易。相反地,如果是「先賣後買」,資金上會較為寬裕,但買賣時間不見得能順利銜接,萬一賣屋後第二屋還沒入手,或是無法立即入住,轉換的空窗期就得另外租屋,而且還得多花一次搬家費。 想要無痛換屋,資金問題到底該怎麼解決?張瀞勻以過來人的身分,建議以下5招。 第1招  用第一屋增貸 張瀞勻表示,頭期款不足時,用第一屋增貸是最快的方法,如果原銀行不能談到較好的利率和成數,還可以試試看轉增貸,尤其需要比較高的貸款成數時,可多找幾家民營銀行詢問,只要過去還款正常,貸足8成通常沒問題;但要注意,所謂的8成是「銀行鑑價的8成」,並不是買賣契約價的8成,而銀行鑑價通常比市價低上10%~20%,因此在評估買屋能力時,最好先諮詢過銀行。 另外要提醒兩點:①每間銀行的鑑價通常不會一樣,可挑選對自己最有利的銀行申貸,但銀行端看得到每一筆聯徵查詢紀錄,所以申請送件以不超過3次為宜,若申請太多次,會被質疑是否一直遭到拒貸,因而影響信用評分。 ②銀行審核貸款額度時,會將申請人的其餘借款一併納入考量,因此若身上背有信貸、學貸,或是信用卡循環利息等負債,核貸金額都有可能會降低。 第2招  新屋換人貸款 不少人以為,夫妻倆只要其中一人名下有房,買第二屋就不能再用首購利率,但其實只要身上沒背房貸,就能適用首購資格。舉例來說,第一屋用先生的名義登記和貸款,第二屋只要換成太太申貸,就會被視為首次購屋。 另外也有人以為,曾經買過房就不能算是首購,但張瀞勻指出,按銀行慣例,即使曾經買賣房屋,只要近3年內未持有房產,還是能夠享有首購利率。 不過張瀞勻也提醒,假如申貸時夫妻有互相作保,兩屋的貸款額度通常會被合併計算,有可能造成核貸金額下降。一般而言,貸款月付金加起來不要超過家庭月收入的60%,申貸時較易通過。 第3招  拉長貸款年限 若以貸款800萬元、利率1.7%來計算,貸款20年的月付金為39,344元,貸款30年則為28,384元,拉長到40年又會降到22,983元。如果必須同時繳交兩間房貸,把兩屋的還款年限都拉長,就能減輕不少負擔。 張瀞勻鼓勵年輕人,不要被「貸款40年」嚇到,雖然40年聽起來很久,總利息算起來也較高,但未來倘若收入提高,或有其他資金流入,也可提早大額還款,降低利息。 第4招  善用寬限期 如果已經用了前面幾個方法,還是覺得還款很吃力,並且已有將第一屋出售的決心,不妨向銀行申請1~3年的寬限期,先繳息不還本,趁著這段期間尋覓一個好買方,只要第一屋售出,資金入袋,壓力自然就能解除。 第5招  選擇預售屋 對換屋族來說,張瀞勻認為,購買預售屋也是一個不錯的選擇,因為初期繳款壓力輕,有些建商還能提供「低自備」和「無息公司貸」等方案,可讓換屋族爭取到不少時間,不論第一屋想要出售或是出租,都能有餘裕好好處理。 稅來節省稅金支出。

這種房子你敢買嗎? 5大重點教你避開令人嫌惡的住宅

由於內政部對「嫌惡設施」未有明確定義,因此房仲公司在製作不動產說明書時,只能把「公認」觀感不佳的項目正面表列,譬如火葬場、公墓、殯儀館、垃圾掩埋場、污水場、變電所、煤氣供應站及飛機場。 只是,每個人的居住感受及忍受程度並不一致,住宅附近有高架橋、夜市、醫院、捷運、學校等,到底是加分還是減分,因人而異。舉例來說,有人認為住家鄰近高架橋,深夜噪音多,擾人清夢是負面因素;相反的,有些人則認為進出方便是加分因素。 由於鄰近嫌惡設施的住宅因市場好惡不同,與同區域房價價差可達5∼25%,特別是預算有限的首購族,最容易接觸到這類產品。但是首購族究竟該不該買?買之前又要有什麼心理準備?以下整理5個購屋重點提供參考。   重點1  死亡相關設施最被排斥 根據台灣房屋調查,大台北地區購屋人最討厭的嫌惡設施,若以「內、外環境」來區分,內環境依序是凶宅、漏水屋及海砂屋;而民眾最想避開的外環境,第1名為墳墓及殯葬業,其次是變電所及高壓電,然後是垃圾場及焚化爐。除非從買進開始就不打算賣出,否則就要避開人人都嫌的設施,才能避免未來難以脫手。   重點2  判斷嫌惡設施是否遷入 鄰近嫌惡設施的房屋,並非完全不能買,有時甚至還能找到寶。以木柵為例,福星路一帶有些路段與墳墓僅相隔10公尺,且進出動線都看得到,但後來傳出墓地遷出的消息後,房價慢慢往上反應,目前該區域的公墓「只出不進」,可惜政府對遷出進度未能有時間表。 從房價來看,看得見福地的價位相較於興隆路新成屋,仍相對便宜,會選擇到此區買屋者,多半不在意福地,主要是從價格考量,未來只要公墓完全遷移、且變成綠地後,對房價將有很大助益。 嫌惡設施有遷出,當然也會有遷入,購屋前最好查閱都市計畫圖及使用分區,就能避開「嫌惡設施在你家」的風險。   重點3  買市區特別注意宮廟 台北市寸土寸金,很多巷弄的一樓或頂樓,都看得見大宮或小廟,由於現行法令規定,只要符合都市計畫的使用分區都允許設置,才會大街小巷都看得見宮廟。 對多數人來說,住家附近有宮、廟者,1年中少說有1、20天會有熱鬧的法會,噪音、氣味無法避免;危機感高一點的人,更要避免香火鼎盛的宮廟,過去在汐止東方科學園區就曾發生3樓佛具店火燒釀成的意外災害。在這些因素交雜下,鄰近住宅的房價會比同區域便宜1成左右。   重點4  按距離遠近挑爭議型嫌惡住宅 對於爭議性的夜市、機場、橋邊、停車場、加油站及醫院等,有加分也有減分因素的嫌惡設施,購屋人不妨從「距離遠近」來挑選。夜市對住家的安寧及環境衛生會扣分,但對店面、生活機能是加分,只要夜市商圈越來越好,店面價格也會水漲船高。 再以機場為例,民權東路2段因距離松山機場最近,白天噪音干擾大,房價相對弱勢,但距離機場外圍的新建案,卻以國門效應、陸客效應為訴求,預售新案反而有加分效果。稍具爭議的嫌惡設施多半影響附近生活機能與環境,但若能拉出300∼500公尺的距離,就能享受它的方便、生活卻又不受到干擾。   重點5  多方探詢避開隱性設施 多數的嫌惡設施,只要願意多走、多看及做功課,都能憑肉眼看出,最可怕的是隱藏性的嫌惡設施,如神壇、特種行業、家庭代工廠等,不僅出入份子複雜,也容易形成社區治安的黑洞,而行動電話基地台則被民眾視為是有害健康,但因不易察覺,所以也成為隱藏式的嫌惡設施之一。要避免買到這類型住宅,得多與社區互動,像是詢問大樓管理員、在地深耕的房仲公司或附近派出所等。$$

房市2好3壞 專家預估房價即將觸底

2018年轉眼走到尾聲,未來房市將何去何從?住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示,2019年整體經濟並不樂觀,需求端減少,消費以外項目的續航力不足,全球經濟進入緩成長,都讓市況蒙上陰影,加上中美貿易戰引發全球經濟震盪,延伸出的企業壞帳風險,也讓市場表現不容易撥雲見日,反映在房地產市場上,雖有資金行情挹注,加上九合一選後的民眾心態,在目前都只能視之為短期話題,中長期來說,房價不低,賣壓不小,持有與移轉成本在高水位,房市呈現仍維持自用為主的微溫格局。 2019價穩量平 缺乏成長動力 徐佳馨指出,在2018年,房市留下兩好三壞的局面,全年移轉量在27.9-28.1萬棟之間,好的部分包括資金以及九合一大選後的民氣;可是卻有價格處於高點、稅負壓力以及建照使照的高供給,面對新年度,預估兩好三壞的局面依舊不變,在2020大選前,若無太大變化發生,房市在低價區、特殊產品上會出現小火花,只能視為短期議題炒作,但想要期待野火燎原,目前仍沒有跡象。 買賣方各有期待 大戶獵地再出發 整體來說,徐佳馨分析,2019年仍維持自用客戶為王的格局,不過結構有所改變,換屋族會因為需求而轉進市場,在信心面支撐下,賣方讓價意願低,買方很難期待2016年到2017年的買方為王市場,至於手抱資金的大戶,會持續在市場上尋找好標的,形成「賣方高築牆,買方難稱王,大戶廣積糧」的現象,遺贈規劃與節稅需求湧現,這部分也將成為市場亮點;低價區受資金帶動,會有短期行情;除此之外,由於租金漲房價不漲,投資報酬率提高;加上市場資金仍有去處,因此租賃,或是特殊交易增加。不過,由於銀行對於不動產態度仍相對友善,加上利率環境處於低水位,短時間內還不至於出現結構問題,可是重劃區供給爆量,個案表現與市場整體出現分化狀態,都是購屋人應該要特別注意的。

買房時機到了嗎?挑房子不在於完美,而是在這3點!

首購族增多、投資客縮手  房市回穩 現在適合買房嗎? 近幾年房市回穩,但買房還是沒有想像容易。很多小資族不免想問:為什麼明明收入水準差不多,有的人買房似乎很容易,而自己買房卻很難?除了控制消費,買房還有什麼技巧呢? 高房價曾讓很多人痛徹心扉,但自2014年下半年,全台房價卻出現持續性的回落、調整,市場充斥著崩盤、降價、抄底等論調……究竟現階段是不是買房的好時機呢? 房價目前雖然仍呈下跌狀況,但已經大致平穩,未來不會有太大的變化,對於購房者來說,理性對待現在的房市,不要癡心妄想房市動不動就會腰斬、崩盤。這種情況雖然有可能發生,但畢竟概率很小,前提是若已有房子可住,此時也許可以觀察房市的進一步發展狀況。 房市也像股市,就算你看到了底部,但是能搶到真正底部的永遠只有少數人,大多數人能做到的就是選擇相對底部。 如何判斷一個區域或社區是否已經到達階段的底部呢?30%的跌幅應該是一個合理的底線,因為一般買房自備款是房價的20%~30%,如果降幅超過20%~30%,放棄繳房貸的投資客肯定就會急劇增加,這種情形可能是崩盤的徵兆。很多人會說現金為王、坐等崩盤,但是我想說,房價要是真的崩盤,甚或市場爆發經濟危機,那麼往往也會伴隨著高通貨膨脹,那時現金也會一樣一文不值! 沒有完美的房子 適合的就是最好 很多人購屋時,想的並不是錢夠不夠,而是房子的條件好不好,比如地段夠不夠中心、學區好不好、房型採光優不優、樓層是否理想等。事實上,挑房子的重點不在於完美,而是適不適合自己。選房的時候,只要是適合自己的就是最好的。或者說就算有完美的房子,那一定也是貴到你負擔不起。 不要過於追求大坪數、好地點的房子,因為這些房子的價格與一般的房子差距相當大,挑自己買得起的,不要貪大求近,小坪數、距離市區不太遠的郊區房都可以考慮。騎驢找馬,量力而行。先買小房子再慢慢換成大房子,或是從郊區慢慢換到市區。 另外,房市下跌的時候,往往是買方市場,買房的人會有比較多的選擇,這個時候千萬不要只盯著價格看,比如要求價格要降到某個價位才會考慮等等,因為一般如果不是屋主急需用錢,或者房子可能有某方面的缺點,屋主的心理價格不可能有太大浮動。選擇多的時候,反倒應該要更加關注房子的品質、配套、樓層採光等問題,讓自己挑個住起來更舒服的房子。 市場低迷時往往是 入市買房的好時機 現階段的購屋者大多是有剛性需求的首購族,這些人一生最多買個2、3間房就已足夠,因此千萬不要有炒房的想法,畢竟炒房是壓力、智力、體力、財力的一場大比拼,背後有很多你所看不到的難度,因為誰也不知道未來房地產會怎麼發展,社會變革非常快,有可能因為一項新技術產生,就改變了人們的生活方式,房子可能不再是大眾主要追求的目標。 房市低迷的時候,往往一些投資客就會拋售,此時絕對是入市買房的機會點:對剛需者來說,可以選擇的房子種類、數量都更充足,買房成本卻降低,是上車(買房)的好時機。對於換屋族而言,意味能以更低的代價,換得更大的面積或更好學區的房子(房價上揚階段,往往好房子增值速度更快,換屋族必須付出更高的資金成本)。市場低迷期,你的議價能力往往最強,此時最容易有機會「淘」到稱心如意的好房子。

老屋變黃金 北市30年來最大都更案誕生!

「都更案經常讓人從青春期做到更年期。」吉美建設總經理林進輝說。每逢選舉總是會出現都更議題,台北市長、市議員紛紛提出己見。面對台北市30年老屋數量來到60萬戶,市民的居住安全、台北市的城市再造、區域活化等,也使得都市更新議題更應該被重視。 都更手續繁雜 盼政府能積極改革 吉美建設在過去已經有完成5件都更案的紀錄,其中3件還在進行當中,此次「吉美大安花園」可以說是台北市蛋黃區都更案的指標,案件處理過程歷經10年之久,基地總面積將近千坪。主導建案的吉美建設總經理林進輝表示:「大安區雖然貴為台北市蛋黃區,但還是有很多區域居住環境比三重、蘆洲還不如。」並且在都市更新的過程中,溝通層面困難重重,林進輝認為除了與地主繁瑣的溝通外,在都市更新案件中還含有許多稅賦問題,盼政府能積極改革,從法令、稅制著手,讓未來都更能更順利以及有效率的推動。 北市都更案中,此次「吉美大安花園」可成為都更典範之一。大安區貴為台北市重要蛋黃區,大安路更是台灣豪宅名人聚落的開端,30年前即為達官貴人、政商首要以及藝文名人首選居住地;但近年來,大安路步入老化,老宅的區域更新勢在必行。而台灣老宅問題日益嚴重,未來盼政府,能注入更多力量,從各層面著手,積極推動都市更新,以保障居住安全。 基地位置

轉移房屋給子女,贈屋不如給錢?

轉移房產給子女 須考量稅負差異 為了讓孩子安居樂業,很多長輩會以贈與方式轉移房產給子女,但房地合一制上路後,由於稅基計算方式不同,將來賣屋時,子女可能面臨高額稅金。 雖然近1、2年來房價有所鬆動,但想在大台北地區交通方便一點的地方置產,每坪房價仍動輒40萬、50萬元起跳,讓今年11月即將步入禮堂的小陳大嘆買不起!陳爸爸為了減輕小陳負擔,考慮買一間房子送給小陳,卻被朋友提醒:2016年房地合一稅實施後,用贈與方式幫子女解決居住問題,將來賣房時,子女可能面臨高額稅金。 簡單來講,房地合一稅可以用2個公式計算稅額, 公式①:課稅所得=賣價-取得成本(買價)-相關費用-土地漲價總數額; 公式②:應納稅額=課稅所得×適用稅率。 安永聯合會計師事務所稅務服務部執業會計師楊建華解釋,父母贈與不動產時,會用「房屋評定現值」和「土地公告現值」核算贈與稅,將來這筆費用就會成為子女取得房屋的成本,在低取得成本下,會拉高房屋交易所得稅。 賣屋時除了要依照房屋持有時間比率,與買方拆分房屋稅及地價稅外,還要繳納土地增值稅及房屋交易所得稅,房地合一實施後,土增稅並未調整,但為了避免重複課稅,申報賣屋交易所得總額時,會扣除土地漲價總數額。 以贈與轉移房產 會拉低取得成本 楊建華指出,房地合一實施前,申報房屋交易所得有下列3種方式:①核實認定法=(房屋售價-取得成本-相關費用)×房屋占房地比;②財產交易所得標準法=房屋評定現值×財產交易所得核定標準率;③以總成交金額×房屋占房地比×15%。 因為房屋評定現值和市價兩者間有相當程度的落差,過去民眾大多採用第2種方式申報房屋交易所得稅,以節省稅費,故計算方式和「取得成本」無關。 房地合一實施後,依規定,在2015年12月31日以前取得的房子,且持有時間超過2年出售,仍適用舊制,其餘都要採房地合一制申報房屋交易所得稅。 也就是說,陳爸爸不論是現在買新房子贈與小陳,或是將手上既有、2015年底以前買的房子贈與小陳,因為小陳「取得房子」的時間是在2016年1月1日之後,將來賣房子時都要採房地合一制申報,在小陳取得成本以陳爸爸的贈與稅計算下,會拉高課稅所得。

4個申辦房貸技巧 貸更多、更順利!

不少手頭資金有限的購屋族,在申請房貸時會碰上被銀行拒絕或核貸成數偏低的問題, 根據聯徵中心最新的統計資料, 六都核貸成數平均落在69.48%,但雙北市分別只有65.28%和 68.4%,低於平均值,偏偏雙北市也是房價最高、購屋壓力最重的區域, 如何多貸一點?讓許多民眾傷透腦筋。   萬一已經簽訂購屋契約,核貸金額卻不足,得因此毀約和賠償違約金, 那真是欲哭無淚! 為了避免貸款金額不如預期, 購屋人一定要事先了解申辦房貸的各種「眉角」。   銀行最重視擔保品價值 信用決定利率高低   聯徵中心研究部經理林思惟指出, 銀行在核貸時最重視的是「擔保品」, 其次是「收入面」, 最後才是借款人的「聯徵紀錄」,「因為當借款人繳不出錢來, 銀行至少還有房子可以賣」林思惟說。如果房子賣掉的錢比借出的還多, 銀行基本上幾乎不會有損失, 所以銀行比較重視擔保品價值, 並花許多時間做擔保品的鑑價。   銀行會依房屋的鑑價來決定要借給貸款人多少錢、多少成數, 同時評估貸款人的收入,最後再查詢聯徵系統資料, 了解貸款人是否有不良紀錄, 以決定利率高低。民眾若希望多貸一點,可以掌握以下4個技巧:   技巧➊透過房仲買賣、任職大企業 可爭取較好貸款條件   信義地政士聯合事務所表示,銀行調閱聯徵紀錄時, 會審視貸款人的「個人信用往來紀錄」及「還款能力」, 因此在申請房貸時,除了所得收入(薪資) 證明外, 若能提供其他財力證明作為輔助, 或是信用狀況良好,將有利於核貸速度, 貸款額度也可能有所提高, 或有機會爭取較低的貸款利率。此外,透過具公信力的房仲公司, 或任職於大規模企業,都有助於爭取到較好的貸款條件。   技巧➋ 須高額貸款卻有信用瑕疵 補充個人償債能力資料 如果申貸人有信用瑕疵、逾期還款記錄、工作不穩定或沒有工作等, 銀行會考慮其放款回收風險問題, 可能因此降低金額或調高利率, 甚至直接拒絕放貸。信義地政士聯合事務所表示, 若信用紀錄有瑕疵, 卻需要高額度貸款, 必須補充個人的其他償債能力資料, 如工作機構證明、其他擔保物提供、定期存款等,以提升個人信用評等。技巧   技巧➌ 別等銀行查詢信用紀錄 申辦房貸前先自行調閱   要維持良好的信用並不難,林思惟建議大家留意以下3點:①不要延遲繳款,讓銀行認為你是會拖欠的人;②盡量不要使用到循環信用,讓銀行覺得你這個人手頭很緊;③不要有太多的「無擔貸款」(無擔保品貸款, 如信貸), 以免讓銀行擔心你的償債能力, 而不願核貸。   林思惟也提醒有申貸需求的民眾, 不要同時跟太多銀行申請, 且把時間拉得太長, 因為每一筆查詢紀錄都會留在聯徵中心的系統中, 銀行若看到, 會認為你是很缺錢的人,因此增加戒心。申辦房貸前, 建議先自行到聯徵中心網站調閱個人信用紀錄, 再拿這份紀錄和銀行協商貸款條件, 決定向哪家銀行申貸,以免留下太多銀行查詢紀錄。   技巧➍ 還款計畫更重要 保留利率上漲空間   買屋時除了籌措自備款,還款規劃其實更為重要。信義地政士聯合事務所建議, 將家庭總收入的30∼40%用於房貸支出較為適合,若為雙薪或高收入家庭, 則可視個別情況調高比例。因房貸攤還期數長, 計算月付金時, 建議預留利率上漲空間, 才能輕鬆繳付貸款,並維持生活品質。  

少子化+又老又窮 這地方空屋0元起跳

台灣的空屋率逐年攀升,不少專家學者推論,不久的將來,少子化會造成房價崩跌,這個預言會成真嗎?先看看鄰近的日本房市如何發展。   根據日本總務省2013年的土地統計調查,全日本空屋數量達到820萬戶,空屋率為13.5%,截至今年空屋數量已成長到1,000萬戶。有研究機構預測,到了2033年,日本空屋率將超過30%!   受到少子化與人口外移的衝擊,日本鄉間許多老屋無人居住,成為空屋(空き家/Akiya),有的空屋年久失修,即使以廉價出售也乏人問津。根據日媒報導,日本地方政府和民間團體紛紛成立網路的「空屋銀行」(Akiya bank),專門替這些荒廢的老屋進行買賣或租賃媒合。 ▲日本的空屋銀行網站。   由於這些空屋的屋主大多年事已高,而且收入並不豐厚,無力負擔房屋稅,所以空屋的售價普遍低廉,甚至有物件願意「無償讓渡」,房價只要「0元」,買方僅需要負擔稅金和佣金,不過大部分空屋的屋況較為老舊,裝修成本通常不低。 ▲空屋銀行上的物件。 ▲空屋銀行上的物件。   值得注意的是,過去日本空屋銀行的物件大多分布在鄉下地區,近期卻連大城市和市郊區也出現不少空屋,顯見少子化問題的確會對房市造成不小的影響。     延伸閱讀 》當買房的人都賺錢 那誰虧了 》同樣是二手房 新舊中古屋命運大不同 》買屋該知道的隱形成本

買屋該知道的隱形成本

光有頭期款還不夠 不少首購族買房只準備頭期款,卻忽略其他「隱形成本」,導致購屋後得勒緊褲帶過生活,甚至必須籌錢週轉;唯有事前規劃各項支出、控制預算,才能安心成為有房族。 小陳上個月剛買新房,卻在朋友面前唉聲嘆氣。「買房子是喜事,你怎麼愁眉苦臉?」好友問。「好不容易存到200萬元頭期款,我興沖沖跑去買了一間1千萬元的房子,簽完約才發現糗了,還有一堆有的沒的錢要付,只好又硬著頭皮去借了80萬元的信貸,利息高得要命!」「根本悲劇啊!」好友拍拍小陳肩膀,兩人一起苦笑起來。 很多第一次買房的人和小陳一樣,只知道要存頭期款,也知道該用頭期款去估算購屋總價,卻忽略了買房時還得負擔許多「隱形成本」,以致於支付頭期款之後,手上現金所剩無幾,只好向親友調頭寸,甚至得再向銀行借貸。 購屋的「隱形成本」究竟有哪些?永然地政士聯合事務所地政士李廷鈞表示,隱形成本可分為兩部分,一類是房屋交易時必須繳交的相關費用,包含稅金、規費、代書費、仲介費、代管管理費等,另一類則屬於間接成本,如裝潢費、家具家電費用、搬家費等。 契稅動輒數萬元 買新大樓稅金較高 李廷鈞指出,買方的「直接交易成本」包含契稅、印花稅與登記費,若有貸款,還須繳交抵押設定費,這些費用會由代書協助計算,在辦理過戶前一次繳交。其中,契稅為房屋評定現值的6%,算下來動輒數萬元,是一筆不小的數目。 要提醒的是,房屋評定現值的計算基準,包含面積、折舊率、路段率與房屋構造標準單價等,原則上,房子越大、越新,路段越好、樓層越高,契稅金額就會越高。不過,精華地段的公寓契稅,也有可能比郊區大樓來得高。 另外,很多人不知道,買房時也可能須繳房屋稅、地價稅。李廷鈞解釋,按規定,房屋稅、地價稅應由房屋持有人繳交,當房屋移轉後,理應由前後任屋主按照持有天數分攤稅金,但實務上國稅局僅會向開徵時持有房屋的屋主課稅,有失公平;因此,交屋前買賣雙方必須拆算房屋稅、地價稅,各自分攤應付的部分,再互相找補金額。 舉例來說,A將房屋售予B,並在今年6月1日過戶,隔年5月B必須繳交今年7月1日至隔年6月30日的房屋稅,然而今年5月A已繳交去年7月1日至今年6月30日的房屋稅,因此B須先將6月的稅金找補給A。不過相較於契稅,買方要負擔的房屋稅和地價稅通常僅是一筆小錢。 買方仲介費1%~2% 金額高勿輕忽 若購買的是中古屋,仲介服務費也會是一筆不小的費用。李廷鈞指出,按政府規定,仲介最高僅能收取買賣價金的6%作為服務費,慣例上賣方負擔4%,買方負擔2%。假設買賣價金為1千萬元,賣方的服務費為40萬元,買方則為20萬元;實務上也有仲介僅向買方收取1%。  

當買房的人都賺錢 那誰虧了

財富分配不均 越有錢的人越買房 房子兼具居住和投資屬性,然而投資功能卻被過分放大。當房子變成投資工具時,它已經成為一種賭博遊戲,只要買房,你就能賺錢,但反過來看,大家都在賺錢,那到底是誰虧了? 買了房的人一般都被當成是成功人士,因為畢竟在當今的大都會裡,那麼高的房價並不是一般人能買得起,能夠在像台北市這樣的城市裡買房有其值得驕傲之處。世俗的眼光也的確是這麼看的。所以買不起房的人經常會覺得自卑,不過在我看來,大都市、高房價、低收入,年輕人買不起房真的沒什麼,更沒必要自卑。別說年輕人了,即使中年人能在大都會裡混一間像樣的房子也實屬不易。 所以,買不起房並非是你不努力或是不夠優秀,非要怪的話,可能就要怪你投錯了胎,誰叫你不是個富二代?看看有幾個年輕人是完全靠自己的努力買得起房的?有,但那只是少數,買不起房並非你的錯。 你為什麼買不起房?客觀來說,是因為高房價。不過我還是懇切地認為,房價並不是應該低到讓年輕人都能買得起才算合理。房價固然高,但更大的問題是,如果房價高上了天,或者當大多數人都認為已經高到真的遙不可及,你還會覺得與你有關嗎?一定會想辦法不買房了 。 房價上漲是良性競爭 買不起房的關鍵在低薪 人人都在賺錢,那就一定有人要賠錢,或許是其他行業。資訊不對稱,造成人們買房的衝動。財富不均造成房子短缺;而教育、配套資源的不均,也造成不同地區之間的房價不均等。房價越來越高,這又是人們居住結構的不均造成,租賃市場沒能健全和完善。 所以,一切都是「不均衡」造成的。世間萬物的不和諧都可歸結為分配不均,高房價也是因為不均衡所造成,這個論點大家都明瞭,但卻又很難去打破現實社會的種種不均衡。 房子總量會缺嗎?其實不缺,但大城市缺,有錢人不缺,窮人缺。這又是財富分配不均。無論是房價還是房租,其實隨著經濟的發展本就應該是上漲的,天天下跌反倒是問題。但是問題在於哪裡呢?好像房價、房租隨時都在漲,而收入卻「凍漲」,事實的確如此。所以,上漲雖是一種良性趨勢,但已經遠遠超過人們的承受力,使良性轉成了惡性。 最後再回到另一個問題,那就是越有錢的人越買房,經過市場炒作,越買房的人又更有錢。而其實房子總量也不缺,有錢人想買多少間都可以買得起,但他買了,窮人就更買不起,這又是財富不均造成的最佳實例。炒房的人覺得自己很聰明,從來不認為自己搶占了別人的資源。  

北市房價買不起!自住客轉移至這3個區域

591新建案、東森房屋研究中心統計今年9月中至10月中銷售的928檔期建案來人量,北台灣前5大銷售主戰場多集中以桃園市A7重劃區、新北市三重仁義段重劃區、土城暫緩重劃區、新店中央新村北側重劃區、板橋江翠北側重劃區較熱門,其中,又以三重仁義段重劃區、土城暫緩重劃區、桃園A7重劃區買氣最夯,熱門建案單周最高紀錄可達150~300組來人量。   東森房屋研究中心經理于靜芳表示,迎Q4購屋旺季,以自住客市場為主,價格仍是成交關鍵,因此,整體大台北行政區無論預售、新成屋案來人量稀疏零落,並不理想。   反觀9~10月,多仍聚焦北台灣重劃區,甚至多數台商資金回流置產也激出不少看屋人潮,例如桃園推案王A7重劃區因有桃園機捷、A7產專區等建設利多加持,被視為「大林口新市鎮」,包括遠雄、寶佳、新潤建商大舉在A7體育大學站周邊推案,今年進場的指標建案「奇幻莊園」、「金捷市」、「樂捷市」、「富御捷境」等也以2字頭搶攻首購族,每坪23~28萬元,銷售總量估達上千戶。   于靜芳指出,新北市以主打4字頭的三重仁義段重劃區、土城暫緩重劃區買氣最夯。其中以自住需求高的客戶居多,他們多半關注建案總價帶、單價,像是格局、建材、配備、付款方案、交通條件等。其中,三重區推案有仁義段重劃區、二重疏洪道重劃區較勁東森建設在三重仁義重劃區所推指標首案「日日東森」主打4字頭搶攻首購、首換族,並打出早鳥折扣,10/6開賣至今銷售破5成,首週來人破300組,目前開放兩房產品搶購。$

小資夫妻得存多少錢 才能買下一間房?

大台北地區的房價日漸高漲,很多人想買個小窩,第一個問題就是:「我買得起嗎?」再來就是:「要準備多少錢,才能買到呢?」其實買房並不難,只要擁有一份穩定的工作,以及一部分資金,就能夠成就這個夢想。 想要買房,得先了解3個數字:房屋總價、自備款,以及貸款金額。這3個數字需要全部考量,才能在財務上妥善安排。   買屋前先搞懂3個數字 要如何搞清楚這3個數字呢?舉例來說,假設一間房子的總價是1千萬元,貸款金額須看銀行願意提供多少成數而定。若銀行願意提供8成的貸款成數,那麼向銀行借到的金額就是8百萬元,這也就是你的貸款金額,另外的2百萬就是須準備的自備款。 房屋的種類可以概略分為中古屋及預售屋,假設同樣是總價1千萬元的房子,中古屋須一次準備2百萬元自備款,而預售屋的自備款則可分散在2~3年間繳完,資金壓力較小,但每坪單價會比中古屋高,能買到的坪數也比較小。 那麼,要如何知道自己能買到總價多少的房子?這個問題須看你目前是否有存款而定。如果手邊有存款,很快就能判斷出可以買多少總價的房子;如果手邊沒有任何資金,則要設定存錢目標,才能在將來為自己買一間房。   3個公式算出可負擔的買屋總價 從自備款、期望貸款金額及每月可負擔房貸金額這3種方式,可以衡量自己能買多少總價的房子。 舉例來說,30歲的美美,出社會至今已經8年,今年剛結婚,每個月薪水4萬元、先生6萬元,2人共有存款2百萬元。 夫妻倆想為自己買個小窩,想知道究竟能買總價多少的房子,可以利用下面3個公式計算:   公式❶ 存款金額÷自備款成數=購屋總價 美美與先生有200萬元存款,假設銀行願意提供8成貸款,也就是美美須準備2成自備款,計算方法如下: 200萬元÷0.2=1,000萬元 美美可以買到1,000萬元的房子   公式❷ 期望貸款金額÷貸款成數=購屋總價 美美夫妻每月總收入是10萬元,希望貸款金額控制在700萬元以內,銀行願意提供的貸款成數一樣是8成,計算方法為: 700萬元÷0.8=875萬元 美美只能買到總價875萬元的房子   公式❸ (每月可負擔房貸金額÷每100萬貸款的每月應償還金額)× 100萬元÷貸款成數=購屋總價 根據每月可以負擔的房貸金額也能回推購屋總價。以房貸利率2%、希望20年還清房貸來說,每貸100萬元的本金,每個月大約要償還5,000元,假設美美夫婦願意每月負擔5萬元房貸,且銀行貸款成數為8成,則購屋總價計算如下: 5萬元÷5,000元=10 100萬元×10=1,000萬元(願意負擔的貸款金額) 1000萬元÷0.8=1,250萬元(可負擔的購屋總價) 由於每月願意負擔高達5萬元的房貸,能購買的房屋總價款提高到1,250萬元以上。 一般來說,每月收入的1/2∼1/3用於房貸支出是較為適當的比重,所以美美夫妻每月5萬元房貸負擔已經是最上限,不宜再提高。$$

2019 商用不動產 3 大投資熱點

位在敦北南京商圈的台北金融中心大樓,於昨(7)日開標,信義全球資產資深協理歐人彰表示,標售期間十餘組金融機構投入搶標,最後由新光人壽得標,標脫金額約20億735萬元,成交租金報酬率逼近2.345%,溢價率約10.29%。以停車位300萬/位估計,標準層單價每坪成交單價約128.9萬元,顯示買氣相當熱絡。   信義全球資產管理公司歐人彰資深協理指出,本次標售係反映市區純辦回歸基本供給需求面,展望明年北部地區商用不動產市場,有三大趨勢與投資熱點值得掌握: 1. 結合都市更新/危老重建的核心區辦公室 同時具有美國認證商業不動產投資師 (Certified  Commercial  Investment Member,CCIM) 資格之歐人彰分析,從空間市場 (Space Market) 觀察,許多大型企業出現搬遷潮,整合散落各地的辦公室,一次進駐頂級商辦承租更大坪數,頂級商辦需求持續擴大,使得A+辦公租金持續上漲。台北市核心區域平均租金持續上漲,空置率已降至十年新低,今年租賃市場需求表現相當活絡,長期租金有顯著上漲空間,在資本市場(Capital Market)中短期大幅升息機率低,收益價格將有上揚空間。收益價值加上危老條例加持,長期落後於住宅房價之精華地區純辦大樓新建價值加上享有未來租金升值收益價值,核心區域舊商業辦公大樓預估將有一番榮景。   2. 高投資效益比(CP值)之工業用地​ 2018年工業地產成交再創高峰,鮭魚返鄉投資下,依據信義全球資產2018年第一季至第三季上市櫃公司工業地產交易金額累積達269.21億元,而交易件數最多為桃園市18件,交易金額126.5億元,佔比超過四成,稱霸各縣市。統計超過5000坪的工業用地共有15件,又以桃園7件為最大宗。在新北市廠辦商辦化,價格上看內湖科技園區情形下,新北市工業土地單價破百萬時有所聞。價格相對具優勢之桃園市在航空城、交通與勞動力充裕供給下,相對會成為明年度亮點。、   3. 具有客源複合經營優勢與創新體驗飯店前景展望佳​ 2018年前三季國外旅客量在陸客低檔回穩下,小幅成長3.6%情形,預估總旅客數與2017年相仿;經濟部統計之前三季零售業營業額相較去年成長3.88%。   但在過往新購物中心與旅館紛紛開幕下,預期購物中心及飯店之收益展望仍偏向負向。在搶食客源大餅情形下,創造客戶價值與體驗成為競爭利器。如漢來集團投資「吉美璞立」酒店式公寓,作為漢來飯店、漢來美食事業延伸;安捷國際公寓也由包租代管事業延伸至新竹竹北高鐵安捷國際酒店,京城建設取得高雄財政局BOT案,投資經營H2O水京棧國際酒店,三好酒店集團繼三好國際酒店,及三好行旅之後,預計再規畫開設2家旅館。除了連鎖與結合酒店式公寓、與跨業複合經營之優勢外,在總體旅客未增加,體驗經濟力量是重點,旅客著眼「只要不好玩,一定沒做對」,將是2019年另一業者勝出觀察重點。

同樣是二手房 新舊中古屋命運大不同

2003年以來房市走強,房價開始飆漲,投機買盤大量介入,直到2014年年底房市飆漲之風戛然而止,一大堆炒客突然發現他們買進來的房子除了不再續漲,平價售出也找不到接盤的買家。除此之外,由於新房的買氣急凍,建商手上也累積了大量的未售出餘屋。   這些新成屋流入市場後也同樣面對了二手屋的競爭,好的房子自然不缺市場,優質的房子代表好的學區、交通、社區管理,還有房子本身的品質,越優質的房子,越不缺市場,一切端看需求,價值。   因為買房賺差價的做法,使得國內房地產市場早就脫離了合理租售比的範疇,按照現在的房價來計算,很少有300個月(25年)之內能回收的住宅,也就是說租售比明顯失衡,這也說明一件事──大家買房都已著眼於房子的增值性,房子實際上已成為金融商品,而不是單純可供居住的資產。   隨著時間推進,以及新住宅、新生活的要求,房地產也逐步在升級,升級的過程中,一些老舊的二手房,也變得越來越不值錢。你可以看看3、40年前的中古屋,承載電壓的能力逐漸下降,空調、微波爐、熱水器不能同時使用,否則就會跳電,這樣的二手房怎麼買?過去20年房地產的高速發展,老舊的房子確實對於這個時代來說已經不堪一擊。   屋齡40年以上的中古屋,已不符合這個時代的居住品質需求。 我覺得今後二手房應該會出現以下幾種可能:   1. 大力發展租賃市場 消化二手房  有很多二手房都是屋主買來做為投資的新房,也有部分是以前買的房子,現在因為換房(改善需求)而留下來的。這些都是二手房的主要來源,如今二手房的數量已經遠超過新房數量。   由於政府的大力推廣,現在的租賃市場似乎開始變得活躍起來,這些都是因應當前的高房價現況,由政府主導及協助推動的一些利民措施,很多低收入家庭以及年輕人也藉此解決了居住問題。   當然,這只是其中的一小部分,大部分的二手房還是掌握在投資客、炒房客手中,今後隨著房市走勢向下,房市紅利不再,這些人很有可能會把手中的二手房出脫,不再自己持有,租賃市場中將會加入這一部分的新血,租房品質參差不齊的亂象也就不復存在。畢竟這些房子比較新穎,其品質、服務也都遠勝以前的老舊公寓住宅。   2. 出現降價拋售潮   二手房的堆積越來越多,一旦二手房堆積達到一定程度,超過了供需平衡的關鍵點,那麼今後二手房的價格也就很難繼續維持現狀。尤其是手中持有多套房產的人,將有可能會為了快速抽身,回籠資金,選擇降價賣房,到時候就有可能會出現降價拋售潮!   3. 剛需的另一個選擇   今後的二手房市場可能會成為剛性需求者(真正需要買房者)的另一個選擇,畢竟二手房擁有的是成熟的配套、可以看得到品質(指二手新房),不管是租還是買,都可以在第一時間享受到這些福利。   4. 房價走向兩極化   依921(1999年)之後的新法規設計、施工的房子因為耐震的安全度較高,會日漸成為民眾購屋的新選擇,因此其下跌空間有限,甚至有反轉的可能。反之,那些老舊的公寓因為不論在居住的舒適性和結構的安全性能都不理想,反而將逐漸被市場淘汰。   也就是說老舊房屋的售價將跌落到只剩下土地價值,4、5層老舊公寓還會因土地產權分屬住戶共同所有,處分不易,甚至跌落到土地價格之下。 2026年開始台灣老屋老化問題越趨嚴重   根據內政部2016年第4季統計,全國住宅總量844萬餘戶中,40年以上屋齡的老屋全台約179萬3千戶(占全國房宅比率21%),以一般的實際狀況來看,台灣的房屋約達50年以上就進入「不堪」使用期。根據內政部數據,分析結果如下: 本文由台灣商務平台授權轉載,原文請點這裡,文章已經過潤飾。  

貿易戰影響 台商回流房產升溫?

六都地政局公布10月建物買賣移轉棟數,相較9月,六都10月交易迎旺季漸回暖,其中,台中市、高雄市表現亮眼,台中市一舉突破4千棟,10月移轉4044棟,更創下今年來的單月新高紀錄,相較9月大增34%,為六都月增最多。高雄市也破三千棟大關,月增28%,台北市也彈升至近2500棟,月增14.2%,至於桃園市本月則移轉2949棟,較上月2830棟,也微增4.2%,新北市4704棟,相較上月4848棟微縮3%,台南市本月1659棟,與上月相差不遠,微縮1%。​​​ 10月六都房屋移轉數量回穩 東森房屋研究中心經理于靜芳表示,今年上半年買氣旺,但在讓利、降價趨緩,民眾漸轉觀望,Q3淡季明顯民眾願出手不多。但在傳統民俗月、雨季籠罩結束,9月中旬後至10月房仲委託、帶看量大增溫,而邁向Q4購屋旺季,建商928檔期、雙十假期再祭出中小坪數產品,自住客出門觀察產品價格是否符合市場,讓剛性買盤、看屋人潮再度湧現,帶動整體購屋氛圍。六都10月移轉表現呈現回穩,迎向Q4購屋旺季,剛性自住需求旺,但大致價格仍為成交關鍵,多仍走持穩微跌趨勢。 自住客市場仍為主要買盤 東森建設總經理賴建程表示,新北9月移轉已先彈升6.2%,回神較早,加上部分交屋潮減少,10月微縮3%,但仍有4700棟水準,移轉熱區以淡水區728棟、 板橋區520棟、新莊區429棟最多,其中,淡水區同樣有「海洋都心I」交屋78棟、「海洋都心II」185棟等,板橋區「浮洲合宜住宅」交屋30棟、「SUPER讚」48棟 、「馥華原美」 21棟,新莊則有「鴻邦世界花園II」持續交屋,新北市9、10月房仲帶看轉熱絡,剛性自住需求旺,北台灣推案聲勢大,928檔期帶動看屋人潮,但在自住客市場下,大台北行政區預售案來人量並不算理想,近期9、10月多仍聚焦各打價格戰的大熱門重劃區,銷售主戰場包括三重仁義段重劃區、新店央北、板橋江翠北側、土城暫緩發展、A7重劃區人氣、買氣較高。 央行升息與全球政經環境為主要影響因素 于靜芳分析,觀察2016、2017至2018年前10個月累計比較,每年量體仍呈現正成長,但受到Q3淡季影響,讓正成長幅度再持續縮水,但10月整體幅度再增至6%,六都交易皆有回穩的跡象,特別是雙北市相較去年,每月皆有明顯正成長1~2成,顯見雙北在近年價格修正後,買氣較去年回升不少,加上自住客當道下,新北市重劃區、各都皆祭出中小坪數、低自備款方案吸睛,台商、台資回流趨勢,與各都選舉、建設話題,皆為房市注入不少活水,有望為Q4購屋旺季交易帶來豐收,今年房市買氣無疑較去年佳,全台有機會上看28萬棟,但值得注意的是明年央行仍可能升息、全球政經環境變化等不確定因素,仍是多少影響未來房市關鍵。$ 加入Money錢官方Line@ 掌握投資、理財、保險最新資訊 延伸閱讀 六都交易大衰退! 房仲:有比鬼月更恐怖的原因 最能安心進場的時間點 6都賣壓減緩 都更議題火熱