社區大樓的停車位能不能單獨買賣,要先確認車位的「產權」登記方式,如果車位是以「主建物」登記,且有「獨立權狀」,就能單獨買賣。但要注意的是,若是將獨立權狀的車位出售給「非同社區」住戶,要記得請代書將一部分土地持分過戶給買方,通常是萬分之一或萬分之二的土地持分。

因為根據《公寓大廈管理條例》第4條規定,區分所有建物專有部分移轉時,不得和基地持分分離,必須一併移轉,如此才符合「房地一體化」原則,而車位的買方也應負擔地價稅,未來若出售也有土地增值稅。


若車位沒有單獨權狀,就得併入公設登記,如此又可分為以下2種情況:

第一,產權登記在公設的法定停車位,不管是登記在「大公」(全體住戶共同持有方式登記)或是「車公」(由有購買停車位的住戶分別持有),這類車位就只能賣給「同棟社區大樓」的住戶,而無法單獨出售給非大樓住戶。

第二,小基地社區的增設或獎勵車位,因為建商無法將法定停車位與增設或獎勵停車位,在車道的出入口及使用上相互區隔,因此也無法登記為獨立產權,只能賣給「同棟社區大樓」的住戶。

由於王太太的房子及車位是一起貸款購買,當初銀行設定抵押的時候,車位也會一併被設定,所以若要把車位單獨出售,最好先詢問銀行,通常銀行會要求貸款人清償部分貸款,如此才能將部分抵押權塗銷。

若房屋1千萬元、車位200萬元,總價1,200萬元,屋主向銀行貸款7成(840萬元),房屋貸款占700萬元、車位貸款占140萬元,但等到要將車位單獨賣出、塗銷車位抵押權時,銀行通常會要求屋主須清償140萬元或更高給銀行,才能塗銷並出售車位。因此建議要單獨出售車位前,先跟申貸銀行詢問清楚。

此外,銀行決定是否承做車位貸款,會以接手性高低,做為債權能否回收的判斷標準。目前以獨立權狀的車位價值最高,其次是車位登記在車公,最後才是併入大公計算的車位。



延伸閱讀:

>>看懂「不動產說明書」免糾紛
>>鄰居噪音或占用樓梯間有法可管
 





 
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社區車位能單獨買賣嗎?





社區大樓的停車位能不能單獨買賣,要先確認車位的「產權」登記方式,如果車位是以「主建物」登記,且有「獨立權狀」,就能單獨買賣。但要注意的是,若是將獨立權狀的車位出售給「非同社區」住戶,要記得請代書將一部分土地持分過戶給買方,通常是萬分之一或萬分之二的土地持分。

因為根據《公寓大廈管理條例》第4條規定,區分所有建物專有部分移轉時,不得和基地持分分離,必須一併移轉,如此才符合「房地一體化」原則,而車位的買方也應負擔地價稅,未來若出售也有土地增值稅。


若車位沒有單獨權狀,就得併入公設登記,如此又可分為以下2種情況:

第一,產權登記在公設的法定停車位,不管是登記在「大公」(全體住戶共同持有方式登記)或是「車公」(由有購買停車位的住戶分別持有),這類車位就只能賣給「同棟社區大樓」的住戶,而無法單獨出售給非大樓住戶。

第二,小基地社區的增設或獎勵車位,因為建商無法將法定停車位與增設或獎勵停車位,在車道的出入口及使用上相互區隔,因此也無法登記為獨立產權,只能賣給「同棟社區大樓」的住戶。

由於王太太的房子及車位是一起貸款購買,當初銀行設定抵押的時候,車位也會一併被設定,所以若要把車位單獨出售,最好先詢問銀行,通常銀行會要求貸款人清償部分貸款,如此才能將部分抵押權塗銷。

若房屋1千萬元、車位200萬元,總價1,200萬元,屋主向銀行貸款7成(840萬元),房屋貸款占700萬元、車位貸款占140萬元,但等到要將車位單獨賣出、塗銷車位抵押權時,銀行通常會要求屋主須清償140萬元或更高給銀行,才能塗銷並出售車位。因此建議要單獨出售車位前,先跟申貸銀行詢問清楚。

此外,銀行決定是否承做車位貸款,會以接手性高低,做為債權能否回收的判斷標準。目前以獨立權狀的車位價值最高,其次是車位登記在車公,最後才是併入大公計算的車位。



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